Les charges locatives (souvent appelées charges récupérables) sont les dépenses supportées initialement par le propriétaire mais refacturables au locataire car elles sont liées à l’usage courant du logement et à l’entretien des parties communes ou des équipements collectifs. Elles s’ajoutent au loyer hors charges et font l’objet d’acompte mensuel (les provisions sur charges) puis d’une régularisation annuelle sur justificatifs.
Elles se distinguent des charges non récupérables (frais de gros travaux, honoraires du syndic, assurance de l’immeuble hors services, etc.) qui restent définitivement à la charge du bailleur.
En pratique, on parle de loyer “charges comprises” (CC) lorsque le bail prévoit un loyer + une provision mensuelle pour charges. Le bail doit préciser la nature des charges, la périodicité de régularisation et les modalités de communication des justificatifs.
Importance et rôle du terme en immobilier
- Pour le bailleur : bien calibrer les charges locatives sécurise la trésorerie (évite de trop avancer) et limite les litiges lors de la régularisation. C’est aussi un levier de transparence qui valorise la gestion du bien.
- Pour le locataire : comprendre ce que couvrent les charges permet d’anticiper le coût réel du logement et de contrôler la régularisation (droit à consulter factures, contrats d’entretien, relevés de consommation).
- Pour l’investissement locatif : la ligne “charges récupérables” influence le cashflow et la rentabilité nette. Une provision cohérente réduit les écarts en fin d’année et améliore la relation locative.
Selon le type de bail (nu, meublé, colocation, professionnel…) et le statut de l’immeuble (maison individuelle, copropriété, résidence avec services), la liste et la structure des charges varient. En copropriété, les appels de fonds comportent une part récupérable (eau froide, entretien, minuterie, ascenseur…) et une part non récupérable (travaux, honoraires de syndic sur gestion courante, etc.).
Cas pratiques et exemples chiffrés
Provision mensuelle et régularisation annuelle
Hypothèse : appartement T2 en copropriété, provision sur charges fixée à 70 € / mois.
Sur l’année, le bailleur avance 840 € (70 × 12). En fin d’exercice, la répartition des dépenses fait apparaître 900 € de charges récupérables pour ce lot.
- Régularisation : 900 – 840 = 60 € supplémentaires dus par le locataire.
- Si, au contraire, les charges récupérables s’élevaient à 780 €, le bailleur devrait rembourser 60 € au locataire.
Bon réflexe : ajuster la provision annuelle suivante pour éviter des écarts trop importants.
Cas d’un immeuble avec chauffage collectif
Hypothèse : provision 120 € / mois, dont une part variable liée au chauffage. L’hiver rigoureux a fait grimper la consommation ; le total récupérable atteint 1 550 € pour l’année, contre 1 440 € avancés (120 × 12).
→ Solde : 110 € à régulariser en faveur du bailleur.
→ Action : augmenter la provision à 130–135 € / mois pour l’exercice suivant.
Colocation avec bail unique
En colocation (bail unique), les provisions sur charges sont généralement globales et réparties au prorata entre colocataires. Si l’un part en cours d’année, la régularisation prend en compte la période d’occupation de chacun. Le bail peut prévoir une clause de solidarité qui sécurise le recouvrement du solde.
Erreur fréquente : TEOM et enlèvement des encombrants
La TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères), intégrée à la taxe foncière, est récupérable auprès du locataire lorsqu’elle est justifiée (extrait de la taxe foncière). En revanche, les encombrants payants ou pénalités spécifiques décidées par la commune ne sont pas toujours récupérables → vérifier les règles locales et la liste officielle des charges récupérables.
Impact fiscal, juridique ou pratique
Ce que le bailleur peut récupérer
À titre indicatif (logements soumis à la réglementation des charges récupérables), on retrouve notamment :
- Eau froide, eau chaude et chauffage collectif (consommations + quote-part d’entretien des installations).
- Ascenseur et monte-charge (électricité, petits entretiens, contrôles).
- Entretien des parties communes : nettoyage, sortie/entrée des poubelles, électricité de la minuterie, petits consommables (ampoules, produits).
- Espaces extérieurs : espaces verts, voies de circulation (entretien courant).
- Équipements communs : antenne TV, interphone, ventilation mécanique contrôlée (VMC) – part entretien.
- TEOM (part récupérable sur présentation de justificatifs).
- Salaires et charges du personnel d’immeuble (gardien/concierge) pour la part correspondant aux tâches récupérables (entretien, poubelles), selon barème.
Ce qui n’est pas récupérable
- Gros travaux (ravalement, toiture, réfection des colonnes montantes…).
- Honoraires de syndic (gestion courante, tenue d’AG), assurances de l’immeuble (hors services récupérables), frais d’asset management.
- Remplacements lourds d’équipements (chaudière collective, ascenseur) et travaux d’amélioration.
- Frais et pénalités sans lien direct avec l’usage courant.
Justificatifs et délais
Le bailleur doit justifier les charges régularisées : décomptes de copropriété, factures d’entretien, relevés de consommation. Les pièces sont consultables par le locataire avant la régularisation (délai raisonnable précisé au bail). En cas de trop-perçu, remboursement. En cas d’impayé, possibilité de mise en demeure puis procédures habituelles (dans le respect du cadre légal).
Modalités selon le type de bail
- Bail d’habitation nu : provisions + régularisation annuelle.
- Bail meublé longue durée : mêmes principes ; attention aux équipements privatifs (entretien à charge locataire dans les limites de l’usage normal).
- Colocation : répartition entre colocataires ; veiller aux clauses de solidarité.
- Baux commerciaux / professionnels : logique différente, souvent charges “au preneur” selon le contrat, avec exclusions légales (gros travaux, grosses réparations).
Tableau récapitulatif
FAQ
Quelles sont les charges locatives les plus courantes en immeuble ?
Eau froide, électricité des parties communes (minuterie), entretien (nettoyage, sortie des poubelles), ascenseur, espaces verts, petites réparations et contrôles obligatoires, part chauffage collectif le cas échéant, TEOM.
Comment fixer la provision mensuelle sur charges ?
Additionner les dépenses récupérables constatées sur l’exercice précédent (ou le budget prévisionnel de copropriété) et diviser par 12. Ajuster après la première régularisation pour limiter les écarts.
Le locataire peut-il exiger les justificatifs ?
Oui. Il dispose d’un droit de consultation (factures, contrats d’entretien, décompte de copropriété, relevés de consommation). Le bail prévoit un délai et les modalités de mise à disposition avant la régularisation.
La TEOM est-elle toujours récupérable ?
La TEOM est récupérable sur justificatifs (extrait de taxe foncière indiquant la part TEOM). En revanche, certaines redevances annexes (encombrants, pénalités) peuvent ne pas l’être : se référer à la liste officielle et aux règles locales.
Peut-on passer en forfait de charges ?
En location meublée, un forfait est possible (non régularisable) s’il est réaliste et conforme au bail. En location nue, on utilise classiquement provisions + régularisation. Vérifier les cas particuliers (résidences services, colocations).
