Bail de location en nu : cadre légal, durée et obligations
Définition détaillée du bail de location en nu
Le bail de location en nu, souvent appelé bail d’habitation vide, est un contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) met à disposition d’un locataire un logement dépourvu du mobilier indispensable à la vie courante. Contrairement à la location meublée, le logement doit permettre au locataire de s’installer avec ses propres meubles et équipements.
Ce contrat est régi par la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports entre bailleur et locataire pour garantir un équilibre : stabilité pour le locataire, sécurité juridique pour le propriétaire.
Le bail en nu est le contrat le plus répandu en France, représentant près de 70 % des locations.
Durée du bail et modalités de renouvellement
Durée légale
- 3 ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique (particulier).
- 6 ans minimum si le bailleur est une personne morale (société, SCI, organisme institutionnel).
Renouvellement automatique
À l’échéance, le bail est renouvelé par tacite reconduction pour une durée identique, sauf congé donné par l’une des parties.
👉 Exemple : Un bail signé en septembre 2023 entre un particulier et un locataire prendra fin en septembre 2026, mais sera automatiquement renouvelé pour 3 ans si aucune des parties ne donne congé.
Résiliation et congé
Résiliation par le locataire
- Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de 3 mois.
- Dans certains cas, le préavis est réduit à 1 mois : logement situé en zone tendue, mutation professionnelle, perte d’emploi, nouvel emploi après chômage, bénéficiaire du RSA ou de l’AAH.
Résiliation par le propriétaire
Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’expiration du bail, et seulement pour 3 motifs prévus par la loi :
- Reprise pour habiter (lui-même ou un membre de sa famille).
- Vente du logement (le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption).
- Motif sérieux et légitime, par exemple des impayés de loyer répétés ou des troubles de voisinage.
👉 Dans tous les cas, le congé doit être donné avec un préavis de 6 mois avant la fin du bail.
Mentions obligatoires dans le bail en nu
Pour être valable, le bail écrit doit inclure les éléments suivants :
- Identité du bailleur et du locataire.
- Adresse et description précise du logement (surface habitable, lots de copropriété, annexes).
- Durée du bail.
- Montant du loyer et modalités de révision (basées sur l’indice de référence des loyers – IRL).
- Montant du dépôt de garantie (limité à 1 mois de loyer hors charges).
- Charges récupérables et modalités de régularisation.
- Diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz…).
Obligations respectives des parties
Obligations du bailleur
- Fournir un logement décent (sécurité, salubrité, confort minimal).
- Assurer la jouissance paisible du logement.
- Effectuer les gros travaux (toiture, murs porteurs, canalisations).
- Remettre les diagnostics obligatoires et un acte authentique en cas de vente.
Obligations du locataire
- Payer le loyer et les charges aux échéances fixées.
- Réaliser les réparations locatives courantes (entretien, petits travaux).
- Souscrire une assurance habitation.
- Respecter la destination du logement (usage d’habitation principale).
Loyer, charges et dépôt de garantie
Fixation et encadrement du loyer
- Le loyer est fixé librement sauf en zone tendue (où s’applique l’encadrement des loyers).
- Une révision annuelle peut être prévue dans le bail, indexée sur l’IRL.
Dépôt de garantie
- Limité à un mois de loyer hors charges.
- Restitué dans un délai maximum de 2 mois après le départ du locataire (1 mois si aucun dégât constaté).
Charges locatives
- Les charges peuvent être récupérées au forfait ou sur provision, avec régularisation annuelle.
- Exemple : eau, entretien des parties communes, ordures ménagères.
Tableau comparatif : bail nu vs bail meublé
Exemple pratique
Mme Leroy loue un appartement vide à Bordeaux pour 900 € hors charges.
- Elle signe un bail de 3 ans avec son locataire.
- Le dépôt de garantie est fixé à 900 €.
- Le locataire bénéficie d’un préavis réduit à 1 mois car le logement est situé en zone tendue.
- Les charges (eau et entretien) sont appelées chaque mois sous forme de provisions, avec régularisation annuelle.
Cet exemple illustre la souplesse pour le locataire et la sécurité juridique pour le bailleur.
FAQ
Quelle est la durée d’un bail de location en nu ?
3 ans minimum si le bailleur est un particulier, 6 ans si c’est une société.
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer librement ?
Non. La hausse est encadrée par l’IRL et par l’encadrement des loyers en zone tendue.
Quelle différence avec un bail meublé ?
Le bail meublé est plus court et fiscalement avantageux pour le bailleur, mais impose la fourniture de la liste de meubles obligatoires.
Quelles sont les obligations du locataire ?
Paiement du loyer, entretien courant, souscription d’une assurance habitation.
Quels sont les droits du bailleur ?
Il peut récupérer le bien à l’échéance pour l’habiter, le vendre ou en cas de manquement grave du locataire.
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