Les onze catégories obligatoires
Le décret du 31 juillet 2015 fixe une liste limitative. Un logement loué comme meublé doit comporter chacun de ces éléments — il n'y a pas d'équivalence possible ni de dispense.
Ce qui arrive si un élément manque
La sanction n'est pas une amende mais une requalification du bail. Le juge peut requalifier un meublé incomplet en location vide, avec des conséquences immédiates :
- La durée passe de un an à trois ans
- Le préavis du locataire passe de un mois à trois mois — mais surtout, le bailleur perd sa souplesse de sortie
- Le dépôt de garantie est ramené à un mois, l'excédent devant être restitué
- Le régime fiscal bascule des BIC vers les revenus fonciers, ce qui fait perdre l'amortissement
Ce dernier point est le plus coûteux. Un investisseur en LMNP qui perd le bénéfice des BIC voit sa fiscalité se dégrader sur toute la durée du bail.
L'inventaire, votre seule preuve
La loi n'impose pas d'inventaire séparé, mais sans lui vous ne pouvez rien démontrer. Il doit être annexé au bail et établi contradictoirement, en même temps que l'état des lieux d'entrée.
Trois réflexes le rendent opposable :
- Mentionner l'état de chaque élément, pas seulement sa présence
- Y joindre des photographies datées
- Le faire signer par les deux parties, en autant d'exemplaires
Ce que le locataire peut exiger
Constatant un manque à son arrivée, il met le bailleur en demeure de compléter. Sans réponse, il peut saisir le juge pour obtenir la fourniture des équipements, ou la requalification du bail.
Il ne peut en revanche pas suspendre le paiement du loyer de sa propre initiative : cette voie de fait le mettrait en tort.
Au-delà du minimum
La liste est un plancher, pas un standard de marché. Un lave-linge, une télévision ou une connexion internet ne sont pas obligatoires, mais conditionnent souvent la location dans les villes étudiantes.
Attention toutefois : tout équipement supplémentaire figurant à l'inventaire devient une obligation contractuelle. Un lave-linge en panne devra être réparé ou remplacé par le bailleur.
Cas particuliers
Bail mobilité : même liste, sans exception. La durée réduite ne dispense de rien.
Colocation meublée : les équipements collectifs se comptent une fois, mais la literie et les rangements doivent être disponibles pour chaque colocataire.
Résidence étudiante : la liste s'applique à chaque logement privatif, même lorsque des services communs existent.
Questions fréquentes
Un canapé-lit remplace-t-il un lit ?
Le texte exige une literie avec couette ou couverture. Un canapé convertible équipé d'un vrai couchage et du linge nécessaire est généralement admis, mais la prudence commande de fournir un véritable lit.
Faut-il un aspirateur ?
Seulement si le logement comporte de la moquette. Sur un sol dur, balai et serpillière suffisent.
Les rideaux comptent-ils comme occultation ?
Oui, à condition qu'ils soient réellement opaques et posés dans les pièces destinées au sommeil. Un voilage ne répond pas à l'exigence.
Le locataire peut-il apporter ses propres meubles ?
Rien ne l'en empêche, mais cela ne dispense pas le bailleur de fournir la liste complète. La qualification du bail dépend de ce que le bailleur met à disposition, pas de ce que le locataire possède.
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